html模版6個月“斷糧”樓盤遭瘋搶 這會是上海下半年常態?
文/全景網《WE言堂》專欄特約 邦地產

在斷糧6個月後,最近上海南橋一樓盤以3傢人搶1套房的態勢開盤,並且快速售罄。

但似乎很多人已經對此見怪不怪——現在市場就像渴久的人,隻要能開盤基本都熱銷。但比起這個,大傢更習以為常的或許是,“等到開盤憑耐力,拿到資格憑手氣,搖到這批拼人品”。

一切的熱鬧、緊張或許都因為市場上供應遠遠無法滿足需求。上海中原地產的一組數據就很直白:上半年上海樓市新增商品住宅供應僅239.6萬平方米,同比下滑瞭44%。二手房則直接“腰斬”,上半年隻成交瞭2.67萬套,同比大跌52.16%。這些難免讓人心生感嘆,但與此同時,人們可能更關心的是,下半年的上海還會這樣?

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市場供應遭“腰斬”開發商還能硬抗?

上海今年一手樓市的上半年主旋律,已無疑落在瞭“降”調。中原數據顯示,上半年上海一手房源僅成交302.87萬平,同比下滑52.49%,幾乎被“腰斬”。隨之,上海新建商品住宅存量已減少到瞭485.95萬平米,同比下滑63.27%。

成交和庫存的減少,直接原因是供應兒童滴雞精推薦的下降。上半年上海新增的商品住宅隻有239.6萬平方米,開發商預售證放行難上加難。據邦地產瞭解到,從年初至今,上海單價10萬元以上的項目,預售證已經從月放幾張,到基本不放行的狀態,有些市中心項目甚至連價格報批受理都暫停瞭。

楊浦某定價10萬/平以上的樓盤,就因為報價高過要求,不予批復預售證,後期便不去領預售證瞭,一直按盤不售。按開發商的話來說,不賣是虧,賣也是虧,還不如賺點機會成本。

江橋亦有個項目,從去年底開始,幾乎每個月都說要開盤,結果到現在還沒開。據瞭解,該項目拿地時價格就不低,按照控制的價格來賣,根本沒什麼利潤,所以就這麼一直拖著。



中原地產分析師盧文曦一語中的:“價格受到控制,利潤空間被大幅壓縮,房企哪裡願意推盤?”

的確如此,但這也得有個前提。就如同一些全國性房企,即使在一二線城市銷售受阻,在三四線銷售也能有回款保證;要不就是2016年銷售業績還不錯,有資金保障,一言以蔽之,如果沒有太大資金壓力,可以不選擇輕易低價入市。

但對於資金實力一般的企業,硬抗則不是良策。上述樓盤開發商就直言,他們計劃在年底開盤,希望下半年行情能夠明朗。



一手房“等”二手房“望”下半年還如此糾結?

期盼下半年的,何止開發商,也有購房者。但或許對雞精推薦他們而言,糾結,已成為最大的心聲。

5月5日,上海市政府發佈新規要求“取得預售許可證的商品住房項目,應當采取由公證機構主持的搖號等方式公開銷售商品住房”。一方面人們感嘆,搖號買房杜絕瞭選房買房中的很多潛規則漏洞。但在房源本來就供不應求的環境下,不少市民也感嘆,買房已經有錢無門。

另一方面,上半年因為供應量下滑,搶不到房,不少置業者寄希望於下半年。但邦地產註意到,6月至今上海32個最新取得預售證的項目,不僅全部處在外環外,而且價格已經全面刷新,最低最低在奉賢奉城買一套公寓,均價也得近2萬/平,青浦新城的洋房價格則去到瞭4萬/平左右。

第一太平戴維斯數據也顯示,上海一季度一手商品住宅成交均價到47600元/平可謂再創新高。而這也意味著,上半年不買或買不到,下半年或許更貴,著實讓人糾結。



但並未因為一手市場不明朗,促使大量置業者轉戰二手市場。

鏈傢數據顯示,今年上半年上海二手房共成交9.19萬套,較去年同期大跌52.16%。正常而言,上海二手住宅月成交應該2萬套左右,但整個上半年除瞭3月短暫地“回光返照”回到正常水平,其餘月份幾乎都處於低迷或下行狀態,6月份甚至僅成交1.22萬套。

“這個狀況主要是受到心態和預期的影響。”上述業內人士認為,現在市場供應量和交易量縮水明顯,房價在高位盤整。但從以往調控經驗看,橫盤是持續瞭多少時間的,而當量持續縮水,價格下滑則是必然結果。所以不少購房者在指望下半年新房市場的盤整。

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年底銀根收緊大傢都很被動

雖然在上海樓市十三五規劃中,提出上海商品房住房用地穩中有升,新增住房大概能達到170萬套。但其中45萬套以中小套型為主,租賃住房達到70萬套,各類保障性住房約55萬套。分給商業可售房源的空間有限。

但從目前的情況看,上海供地持續收緊,今年上半年成交總面積同比下滑16%,累計成交219萬平米,此外,出讓規則的多次調整使得開發商拿地難度增加,平均溢價率下滑至27%,樓板價下滑近2成。而在上半年的成交中,宅地面積占比隻有47%,商辦占比增加至32%。

加之土拍端口,上海‘15%的物業自持’已經事實常態化瞭,7月4日上海浦東新區和嘉定新城的兩地塊甚至推出全國首例100%自持租賃住房用地。第一太平戴維斯就直言,土地“招掛復合”新政將同時考驗開發商資金鏈以及開發優質項目的實力,從而縮小房產商競爭范圍。

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▲圖為浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊

“這都使得下半年甚至更遠階段,上海樓市不會太活躍。伴隨年底銀根更緊,開發商或很被動。”

對購房者而言亦然。第一太平戴維斯認為,若住宅市場信貸持續收緊,對市場的影響將逐步顯現。高端市場持續的供不應求,也會使價格應仍處高位。

(本文作者:吳若凡 來源微信公眾號:邦地產)

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